Divisione proprietà immobiliare: una breve guida

La divisione immobiliare rappresenta una delle varie forme di acquisto di un immobile

Tra le varie forme di acquisto immobiliare quali la compravendita, la donazione, l’usucapione, ecc. la divisione è quella che permette di acquistare a titolo esclusivo le proprietà precedentemente cointestate. La trattazione della divisione, quindi, deve essere trattata come ogni altra forma di acquisto.

La tendenza generale, invece, è quella di svolgere la divisione in modo più blando rispetto alle altre forme di acquisto, per il fatto di essere già comproprietari per una quota indivisa. Anche le verifiche di prassi, come le visure ipocatastali, sono espletate in modo più blando.

L’acquisto per divisione deve essere trattato nel modo più scrupoloso, non fosse altro perché qualora si dovesse procedere successivamente ad una vendita, qualsiasi pecca la impedirebbe od influirebbe negativamente sul prezzo.

“Ricordo quella volta che hanno diviso anche l’abbeveratoio di legno. Lo hanno segato in due. E’ cosi che perse il suo valore”

Quindi trattare la divisione come ogni altra forma di acquisto significa svolgere, compiutamente e precisamente, tutte quelle azioni necessarie al compimento dell’operazione.

Innanzitutto la verifica della regolarità edilizia rispetto ai titoli amministrativi (titoli edilizi quali Licenze Edilizie, Concessioni, Permessi di Costruire, Condoni, ecc.), unitamente agli accertamenti Catastali (Planimetria, Intestazione, ecc.) ed agli accertamenti in Conservatoria da effettuare in contemporanea con il Notaio incaricato dell’atto vero e proprio.

“Quanto sforzo per dimostrare che le attribuzioni fatte precedentemente non tenevano conto dei fattori fondamentali per una giusta valutazione. Sempre meglio partire subito con il piede giusto”

Sovente poi si prospetta la necessità di verificare l’equo valore delle quote da attribuire in divisione. Questo campo è specifico del tecnico che dovrà attribuire il valore di mercato su ogni singolo bene ed eventualmente creare le quote divisionali da attribuire a titolo esclusivo. Tali quote potranno essere di eguale valore oppure, in caso contrario, dare luogo a conguaglio.

“La conoscenza personale ancora vale. Ho ricevuto tanti attestati di stima. Quelli più belli sono stati quando mi hanno affidato incarichi come tecnico super partes per la formazione delle quote di divisione tra fratelli a seguito di successione dei genitori”

Nella formazione delle quote e nell’attribuire il valore pro quota bisogna considerare le condizioni oggettive di ogni bene e le sue potenzialità (basti pensare alla differenza di valore dello stesso terreno nel caso sia agricolo oppure edificabile).

“Erano sicuri che lo zio avesse fatto testamento. Abbiamo dovuto verificare presso le persone di fiducia e presso il Notaio di famiglia. In assenza di testamento le quote furono attribuite per legge”

Altro aspetto da non sottovalutare è la condizione di approccio emotivo alla divisione. Spesso si attribuiscono valori cosiddetti “affettivi” ai beni che non trovano corrispondenza al corretto valore di mercato. Ritengo che in questo caso la figura del professionista sia fondamentale per portare i termini nei giusti binari, in quanto non coinvolto emotivamente nella vicenda.

Infatti spesso accade che le divisioni finiscono in via giudiziale con spreco di tempo e di denaro con strascico che porta inevitabilmente a rompere definitivamente i rapporti affettivi.

Sono sempre convinto che la divisione debba essere condotta nei termini di una altra qualsiasi transazione e nel modo più equilibrato possibile. In fin dei conti non si tratta altro che di una forma di acquisto!

“Una volta dovetti dividere delle proprietà che erano in contestazione da 50 anni. Che fatica metter d’accordo 8 eredi ed anche due avvocati di parte”