Abusi edilizi nelle compravendite
Certificato di stato legittimo e conformità edilizia
Il recente decreto legge n. 79/2020 (in attesa della conversione in legge) introduce il “certificato di stato legittimo”, ovvero la dichiarazione rilasciata da un tecnico abilitato circa l’assenza di abusi edilizi da produrre per gli atti di compravendita di immobili.
Ritengo sia un primo importante passo verso il corretto trasferimento di un immobile che protegge tanto l’acquirente quanto il venditore. L’acquirente in quanto lo mette al riparo di acquisto di un immobile che potrebbe essere oggetto di ordinanze di demolizioni e, comunque, avrebbe un significativo abbattimento del valore commerciale. Per il venditore, qualora fosse all’oscuro di abusi pregressi od a sua volta acquirente in buona fede, in quanto lo porrebbe al sicuro da azioni di annullamento dell’atto o di risarcimento dei danni causati.
Certamente la forma più completa di redazione di certificazione dovrebbe essere riferita ad una relazione asseverata da un tecnico abilitato circa la situazione dei titoli amministrativi dell’immobile quali condoni, permessi o concessioni edilizie, agibilità, situazione Catastale, collaudi statici ed autorizzazioni sismiche, ecc, ecc. Si tratterebbe di verificare e relazionare la situazione storica dell’immobile dalla sua costruzione (una specie di fascicolo del fabbricato).
Non si capisce infatti come ciò già accada per una autovettura od un elettrodomestico, per i quali viene fornito il libretto di uso a manutenzione con le specifiche costruttive, mentre non sia obbligatorio per un immobile, visto anche i valori di mercato in campo.
Responsabilità del Notaio rogante
È noto che il Notaio che stipula un atto non può essere ritenuto responsabile per mancata verifica di abusi edilizi. Si tratta infatti di un controllo che non rientra nelle sue competenze. Tantomeno esso è nella possibilità di poter accertare lo stato dell’immobile solo per il semplice fatto che non è suo compito conoscerlo materialmente. Sua responsabilità precisa invero è il controllo sulle ipoteche che gravano sull’immobile. Nella stesura dell’atto figurerà l’ammonizione al venditore al quale chiederà di dichiarare, sotto responsabilità penale, che l’immobile non presenta irregolarità edilizie.
L’assenza di responsabilità del Notaio è consolidata dalla giurisprudenza che lo esclude dal verificare quanto dichiarato dal venditore e gli pone l’obbligo solo di assumere gli estremi dei titoli edilizi, pena in questo ultimo caso di nullità dell’atto. Posiamo aggiungere, quindi, che la certificazione pone il Notaio in condizione di tranquillità rispetto la parte dell’atto relativa ai titoli amministrativi ed anche a richieste di risarcimento danni più o meno fondate.
E’ perciò la verifica della regolarità edilizia o urbanistica che accerta la conformità dell’immobile ai titoli amministrativi rilasciati.
Cosa succede qualora non fosse possibile reperire alcun titolo?
Entra in gioco l’epoca di costruzione
Altro aspetto introdotto dal decreto legge è l’ulteriore approfondimento circa la fonte dei titoli amministrativi. Per gli immobili realizzati in epoca ove non era obbligatorio acquisire il titolo edilizio lo stato legittimo si può certificare da informazioni di primo impianto con documenti probanti quali planimetrie Catastali, estratti cartografici, aerofotogrammetrie certificate, ecc..
In questi casi la discriminante è l’epoca della costruzione ed è riferita alla entrata in vigore delle norme di riferimento (Legge 1150/1942, Legge 765/1967, Legge 10/1977), sempreché nel periodo della costruzione non fosse vigente uno strumento urbanistico.
Degno di nota poi è l’aspetto da tenere in considerazione relativo alle tolleranze, ovvero quelle piccole difformità ai titoli edilizi, comprese nelle piccole differenze tra dimensioni, superfici altezze, volumi, ed altre. Tutte queste piccole difformità da calcolarsi caso per caso non sono considerate abuso edilizio.
Possiamo concludere che la certificazione di stato legittimo, od ancora meglio la conformità edilizia, dovrebbe essere richiesta preliminarmente dall’acquirente al venditore od all’agenzia immobiliare, affinché si possa concludere con serenità il trasferimento dell’immobile ponendo tutte le parti al riparo dalle problematiche inerenti gli abusi edilizi.
