Regolarità edilizia di un immobile e commerciabilità

Qual’è il rapporto tra la regolarità edilizia di un immobile e la sua commerciabilità?

Spesso si tende a scindere il rapporto biunivoco tra la regolarità edilizia di un immobile e la sua commerciabilità. Nulla di più sbagliato. La regolarità edilizia o urbanistica serve ad accertare che l’immobile sia conforme ai titoli amministrativi rilasciati, pena l’incommerciabilità.

Altro aspetto da verificare, ma ancora più approfondito, è la conformità alle norme edilizie ed urbanistiche. Può accadere che esista titolo abilitativo ma che esso non sia conforme alle norme ed allo strumento urbanistico (vedi titolo edilizio annullabile).

Ebbene tale fondamentale conformità non è richiesta espressamente nell’atto di trasferimento. E’ solo richiesta “la dichiarazione rispetto ad un titolo edilizio”, ovvero la semplice citazione di un titolo o la dichiarazione che l’immobile è stato edificato anteriormente al 1°/09/1967. Il contratto pertanto è valido ed esula dalla nullità a prescindere dal profilo della conformità o difformità parziale dell’immobile (il caso di difformità totale equivale ad assenza di titolo).

In conclusione il Notaio rogante è tenuto a ricevere la dichiarazione dal venditore, mentre resta a carico dell’acquirente ogni ulteriore accertamento in merito alla regolarità edilizia (vedi Ordinanza Cassazione Civile Ord. sez. 3 n.22168/2019).

E’ del tutto evidente perciò che solo il “CERTIFICATO DI CONFORMITA’ EDILIZIA” redatto da un professionista abilitato e specialista del settore possa porre l’acquirente al riparo da ogni danno.

Tale certificazione dovrebbe essere richiesta preliminarmente dall’acquirente al venditore od all’agenzia immobiliare.