L’usucapione di un terreno agricolo

L’usucapione è una procedura di acquisizione di un bene immobile da parte di una soggetto che ha usufruito di una proprietà non sua per almeno 20 anni, periodo di tempo durante il quale ne ha esercitato il possesso, mentre il proprietario reale non si è occupato del bene immobile. L’esercizio dell’usucapione si applica anche nel settore agricolo, come nel caso di un terreno.

Un terreno che per diversi anni è stato lavorato da una terza persona, non corrispondente al proprietario, può essere infine acquistato dalla terza persona che ne diventerebbe proprietario unico a tutti gli effetti.

Un’altra forma di usucapione del terreno agricolo è l’usucapione abbreviata. Questa viene garantita ad un proprietario che ha acquistato in buona fede da una persona che si rivela non essere poi il reale proprietario del terreno. In questo caso si ha la possibilità di richiedere l’usucapione del terreno agricolo dopo solo 5 anni.

L’impedimento più frequente all’usucapione dei terreni agricoli riguarda la destinazione d’uso del terreno. Affinché il fondo sia oggetto di usucapione, questo deve essere iscritto nel Catasto dei Terreni, ossia avere come destinazione d’uso l’attività agraria.

L’usucapione si riferisce solamente al diritto di proprietà ed è esclusa per altri diritti reali.

L’usucapione non può mai essere consentita in caso di occupazione abusiva del terreno o se conseguenza di una violenza (ad esempio minacciando il proprietario).

L’Usucapione tra parenti, è inammissibile.

Il motivo per il quale l’usucapione tra parenti non è ammessa è dato dal fatto che il proprietario del bene sa che un altro soggetto sta utilizzando il suo immobile per i propri bisogni e tollera questo stato di cose. Se non fosse così, una persona in affitto, da venti anni nello stesso appartamento, ne diventerebbe proprietaria.

La tolleranza del proprietario, esclude l’acquisto del possesso utile ai fini dell’usucapione e fa sì che chi detiene il bene non possa pretendere niente. Infatti se il proprietario tollera l’utilizzo del suo bene da parte di un’altra persona non si ha possesso ma detenzione. Il possesso si ha quando una persona si comporta verso un determinato bene altrui come se ne fosse il proprietario, senza esserlo. La detenzione, invece, si ha quando chi utilizza il bene altrui ne riconosce l’altrui diritto.

Tra amici le cose cambiano perché, nonostante il legame di affetto tra persone possa essere stretto, è di sicuro più labile e mutevole ed è molto difficile essere tolleranti per tempi molto lunghi. Pertanto se l’immobile viene concesso per molti anni a un semplice amico o a un vicino, è possibile che avvenga non per tolleranza ma per semplice indifferenza e, in questo caso, scatta l’usucapione.

La richiesta di usucapione del terreno agricolo va effettuata al Tribunale ordinario, presentando tutta la documentazione che dimostri l’attività effettuata sul terreno, il periodo di tempo richiesto ed idonea testimonianza in favore della richiesta di usucapione.

Ottenuta la sentenza dall’autorità giudiziaria questa dovrà essere trascritta e registrata. Essa è soggetta all’imposta per gli atti recanti trasferimento di diritti reali immobiliari, con conseguente applicazione delle aliquote del 15% sul valore del terreno, mentre per i fabbricati  l’aliquota è del 9%. Sono previste agevolazioni per i coltivatori diretti.